一、房屋租赁的概念和特点
房屋租赁是指房屋所有权人将房屋使用权出租给承租人，承租人按约定支付租金并在租赁期间使用房屋的行为。房屋租赁具有以下特点：
- 房屋租赁是一种民事法律行为，受到法律的保护和约束。
- 房屋租赁双方必须签订书面的租赁合同，以明确双方的权利和义务。租赁期限六个月以上的，应当签订书面的租赁合同。
- 房屋租赁合同可以是有期限的，也可以是无期限的。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。
- 房屋租赁关系受法律保护，任何一方违反租赁合同，都要承担法律责任。
- 房屋租金是承租人使用房屋的对价，是房屋租赁的核心内容。
二、房屋租赁合同的要素
房屋租赁合同包括以下要素：
- 合同主体：包括出租人和承租人，出租人是房屋的所有权人或者合法使用权人，承租人是需要使用房屋的单位或个人。
- 租赁标的：是指房屋的具体位置、用途、面积、结构、装修等。
- 租金：是指承租人向出租人支付的使用房屋的对价，是租赁合同的核心要素。
- 租期：是指租赁期限，包括固定的租期和不定期的租期。
- 违约责任：如果一方违反租赁合同，需要承担相应的违约责任。
三、房屋租赁合同的签订和履行
- 签订租赁合同前，双方当事人应当对房屋的状况进行充分的了解，包括房屋的位置、用途、面积、结构、装修等。
- 双方当事人应当根据实际情况协商确定租金及支付方式，并在合同中明确注明。
- 在签订合同时，双方当事人应当认真阅读合同条款，确保合同内容合法、真实、有效。
- 在租赁期间，出租人应当保证房屋的安全使用和维护，承租人应当合理使用房屋，不得随意改动房屋结构或用途。
- 如果一方违反租赁合同约定，应当承担相应的违约责任。如果承租人未经出租人同意将房屋转租或者借予他人使用，出租人可以解除合同并要求承租人赔偿损失。
四、房屋租赁合同的变更和解除
- 在租赁期间，如果双方当事人需要变更合同内容，应当协商一致并签订书面协议。
- 如果出租人需要变更租金或者解除合同，应当提前通知承租人并协商解决。如果承租人需要变更租金或者解除合同，应当提前通知出租人并协商解决。
- 如果双方当事人协商一致解除合同，应当办理书面协议解除手续并将房屋交还给出租人。如果一方单方面解除合同，应当承担相应的法律责任。
- 如果承租人未按照约定支付租金或者违反租赁合同约定使用房屋，出租人可以解除合同并要求承租人赔偿损失。如果出租人未按照约定提供房屋或者违反租赁合同约定使用房屋，承租人可以解除合同并要求出租人赔偿损失。
五、房屋租赁纠纷的处理
- 如果双方当事人发生租赁纠纷，应当首先协商解决。如果协商不成，可以向当地人民法院提起诉讼解决争议。
- 在诉讼过程中，双方当事人应当提供相关证据证明自己的主张，法院会根据事实和法律进行裁决。
- 如果双方当事人在纠纷处理后达成和解协议，可以签订书面协议并按照协议内容履行。如果一方违反和解协议，另一方可以向法院申请强制执行。
- 承租人要求出租人在合理期限内维修房屋，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。
- 转租的需要经过出租人同意，出租人知道但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。转租的，承租人与出租人间的租赁合同仍然有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当向出租人赔偿损失。转租合同不能超过原合同的租赁期限。
- 一房多租的，已经合法占有的>已经办理登记备案手续的>合同成立在先的
- 租赁到期后双方未续签但承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期为不定期。双方可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
六、关于承租人的优先承租权被侵害的认定
1.如果原承租人在租赁期限届满前向出租人作出过明确的希望继续承租的意思表示。
2.出租人在租赁期满后将房屋直接出租给了原承租人以外的第三人，而未将出租意愿和租赁条件以合理方式通知原承租人。
3.非因承租人自身原因没有继续承租或者再次承租其原出租房屋。
以上三种情况一般认定为承租人的优先租赁权被侵害。