商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，并由购房人支付定金或者购房款的一种销售方式。由于商品房预售是一种较为灵活的销售方式，可以缓解房地产开发企业的资金压力，因此在房地产市场上得到了广泛应用。然而，随着房地产市场的不断发展和完善，商品房预售也暴露出一些问题，如信息不对称、购房人权益保护不足等。本文徐州律师吕律师将从法律角度出发，探讨商品房预售的相关问题。
一、商品房预售的条件
根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当符合以下条件：
- 土地使用权已经取得，并符合国家有关规划和用地政策；
- 已经取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
- 已经确定施工进度和竣工交付时间；
- 已经确定房屋销售价格和销售方案；
- 已经建立商品房预售资金监管账户，并按照规定使用监管账户内的资金。
二、商品房预售的流程
商品房预售的流程一般包括以下步骤：
- 房地产开发企业向房地产管理部门申请商品房预售许可证；
- 房地产管理部门对申请材料进行审核，并现场查勘；
- 审核通过后，房地产管理部门颁发商品房预售许可证；
- 房地产开发企业在许可证规定的范围内进行预售，并与购房人签订预售合同；
- 购房人支付定金或者购房款，并办理相关手续；
- 房地产开发企业按照约定交付房屋，并协助购房人办理房屋产权登记手续。
三、商品房预售的风险及防范措施
- 信息不对称风险：由于商品房预售是一种尚未建成的房屋销售方式，购房人无法直观地了解房屋的质量、面积、格局等信息，容易受到虚假宣传和误导。因此，房地产开发企业应当如实披露房屋信息，不得隐瞒或误导购房人。同时，购房人也应当认真阅读合同条款，了解自己的权利和义务。
- 资金风险：由于商品房预售是一种先付款后交房的销售方式，购房人的资金安全存在一定的风险。因此，房地产开发企业应当建立商品房预售资金监管账户，并按照规定使用监管账户内的资金。同时，购房人也应当将购房款存入监管账户，并保留好相关凭证。
- 交付风险：由于商品房预售是一种尚未建成的房屋销售方式，房地产开发企业在施工过程中可能存在各种不确定因素导致无法按时交付房屋。因此，房地产开发企业应当制定合理的施工计划和销售方案，确保房屋按时交付。同时，购房人也应当了解房屋交付时间和条件，并在约定时间内接收房屋。
- 法律风险：由于商品房预售涉及到的法律关系较为复杂，购房人和房地产开发企业应当认真阅读合同条款，了解自己的权利和义务。同时，房地产管理部门也应当加强对商品房预售的监管和管理，保障购房人的合法权益。
四、常见法律问题
1.买受人未在商品房预售合同约定的期限内行使解除权，但期限届满后直至买方再次发出解除通知甚至起诉，出卖人仍然不能依照约定交房的，买受人主张解除合同的，法院应当支持。
2.买卖双方虽未签订商品房预售合同，但有证据证明双方基于真实意思表示对预售商品房的基本情况、价款等内容达成一致的，视为双方形成商品房预售合同关系。
3.出卖人交付的房屋实质上并不满足约定的交付标准或强制性的法定交付标准，但是商品房买受人已经受领并实际占有使用房屋，的，出卖人不承担违约责任。
4.在《入住结算确认单》上签字确认并非交付房屋的前置条件，买受人拒绝在《入住结算确认单》签字确认的，不能免除出卖人交房的义务。
5.商品房预售合同中约定的办理按揭贷款的银行发生变更，且没有证据证明损害买受人利益的，应当认定为能够继续履行合同，不属于对合同实质性条款的变更。
最后，商品房预售是一种较为灵活的销售方式，可以缓解房地产开发企业的资金压力，但也存在一定的风险和问题。为了保障购房人的合法权益和市场的稳定发展，房地产开发企业应当遵守相关法律法规和规定，如实披露房屋信息、建立商品房预售资金监管账户并按照规定使用监管账户内的资金；同时购房人也应当认真阅读合同条款、了解自己的权利和义务并保留好相关凭证；最后房地产管理部门也应当加强对商品房预售的监管和管理。